河北知名专家律师网
获取律师电话请拨打
15811286610
上海中原物业顾问有限公司诉陶德华居间合同纠纷案
2015-04-01 08:23:30 来源：
上海中原物业顾问有限公司诉陶德华居间合同纠纷案
（最高人民法院审判委员会讨论通过2011年12月20日发布）
关键词 民事 居间合同 二手房买卖 违约
裁判要点
房屋买卖居间合同中关于禁止买方利用中介公司提供的房源信息却绕开该中介公司与卖方签订房屋买卖合同的约定合法有效。但是，当卖方将同一房屋通过多个中介公司挂牌出售时，买方通过其他公众可以获知的正当途径获得相同房源信息的，买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，其行为并没有利用先前与之签约中介公司的房源信息，故不构成违约。
相关法条
《中华人民共和国合同法》第四百二十四条
基本案情
原告上海中原物业顾问有限公司（简称中原公司）诉称：被告陶德华利用中原公司提供的上海市虹口区株洲路某号房屋销售信息，故意跳过中介，私自与卖方直接签订购房合同，违反了《房地产求购确认书》的约定，属于恶意“跳单”行为，请求法院判令陶德华按约支付中原公司违约金1.65万元。
被告陶德华辩称：涉案房屋原产权人李某某委托多家中介公司出售房屋，中原公司并非独家掌握该房源信息，也非独家代理销售。陶德华并没有利用中原公司提供的信息，不存在“跳单”违约行为。
法院经审理查明：2008年下半年，原产权人李某某到多家房屋中介公司挂牌销售涉案房屋。2008年10月22日，上海某房地产经纪有限公司带陶德华看了该房屋；11月23日，上海某房地产顾问有限公司（简称某房地产顾问公司）带陶德华之妻曹某某看了该房屋；11月27日，中原公司带陶德华看了该房屋，并于同日与陶德华签订了《房地产求购确认书》。该《确认书》第2.4条约定，陶德华在验看过该房地产后六个月内，陶德华或其委托人、代理人、代表人、承办人等与陶德华有关联的人，利用中原公司提供的信息、机会等条件但未通过中原公司而与第三方达成买卖交易的，陶德华应按照与出卖方就该房地产买卖达成的实际成交价的1%，向中原公司支付违约金。当时中原公司对该房屋报价165万元，而某房地产顾问公司报价145万元，并积极与卖方协商价格。11月30日，在某房地产顾问公司居间下，陶德华与卖方签订了房屋买卖合同，成交价138万元。后买卖双方办理了过户手续，陶德华向某房地产顾问公司支付佣金1.38万元。
裁判结果
上海市虹口区人民法院于2009年6月23日作出（2009）虹民三（民）初字第912号民事判决：被告陶德华应于判决生效之日起十日内向原告中原公司支付违约金1.38万元。宣判后，陶德华提出上诉。上海市第二中级人民法院于2009年9月4日作出（2009）沪二中民二（民）终字第1508号民事判决：一、撤销上海市虹口区人民法院（2009）虹民三（民）初字第912号民事判决；二、中原公司要求陶德华支付违约金1.65万元的诉讼请求，不予支持。
裁判理由
法院生效裁判认为：中原公司与陶德华签订的《房地产求购确认书》属于居间合同性质，其中第2.4条的约定，属于房屋买卖居间合同中常有的禁止“跳单”格式条款，其本意是为防止买方利用中介公司提供的房源信息却“跳”过中介公司购买房屋，从而使中介公司无法得到应得的佣金，该约定并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，应认定有效。根据该条约定，衡量买方是否“跳单”违约的关键，是看买方是否利用了该中介公司提供的房源信息、机会等条件。如果买方并未利用该中介公司提供的信息、机会等条件，而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息，则买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，而不构成“跳单”违约。本案中，原产权人通过多家中介公司挂牌出售同一房屋，陶德华及其家人分别通过不同的中介公司了解到同一房源信息，并通过其他中介公司促成了房屋买卖合同成立。因此，陶德华并没有利用中原公司的信息、机会，故不构成违约，对中原公司的诉讼请求不予支持。
站长特别推荐
★李增亮，男，汉族，中国民主同盟盟员，毕业于中国中国政法大学，研究生学历，河北冀港律师事务所高级律师。李增亮律师系中华全国律师协会会员，河北省律师协会会员，中华全国知名专家律师联盟成员，河北知名律师，石家庄知名律师，征地拆迁行政诉讼事务专家，公司法律事务危机公关专家，金融证券事务操控专家。现任中国土地融资法律网副总编辑、高级研究员，百度知道专家律师，中国农村留守人法律援助团成员，中国劳动人事网特邀专家等职务。
★ 李增亮，法学理论功底深厚，办案技巧娴熟，逻辑思维严密，实战经验丰富，能言善辩，深谙法律诉讼及非诉讼事务技巧。在诉讼中，经常开展逆向思维和异界思维，站在代理方对手面分析问题，多次利用对方提供的证据击败了对手，最大限度的维护了委托当事人合法权益，受到业界和当事人的一致好评，多次被省市知名媒体报道。
★李增亮，注重多元发展，利用办理大量疑难民事、经济、知识产权、刑事、行政等诉讼案件中积累的丰富经验和社会资源，积极开展多项非诉业务。熟知企业危机操控，熟悉金融证券运作，尤其是在企业治理创新发展及和谐投资关系发展领域小有建树，目前已为数十家企事业提供过优质服务，并一致受到有关单位的高度首肯和赞许。
李增亮24小时免费咨询热线：15383831353，随时恭候你的咨询！热忱免费为您解答一切法律疑惑，希望我们的真诚合作从这里开始。
- 大家都在看
【法规标题】专业技术人员资格考试违纪违规行为处理规定 【颁布单位】人力资源和社会保障部 【发文字号】人
- 时评律师
时评律师：李先奇
擅长领域：合同纠纷 劳动纠纷 债权债务 公司并购 股份转让 企业改制 刑事辩护 外商投资 常年顾问 私人律师
时评律师：高文龙
擅长领域：刑事辩护
时评律师：李先奇
擅长领域：合同纠纷 劳动纠纷 债权债务 公司并购 股份转让 企业改制 刑事辩护 外商投资 常年顾问 私人律师
时评律师：李顺涛
擅长领域：医疗事故 交通事故 婚姻家庭 遗产继承 劳动纠纷 合同纠纷 罪与非罪 债权债务 房产纠纷
时评律师：李先奇
擅长领域：合同纠纷 劳动纠纷 债权债务 公司并购 股份转让 企业改制 刑事辩护 外商投资 常年顾问 私人律师
